Límites de facultades en los consejos de administración

Se plantean varias preguntas relacionadas con la existencia, conformación, reuniones y facultades de los consejos de administración de los edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.

La principal norma que regula al consejo de administración, de manera general, es la Ley 675 de 2001 y son los reglamentos de propiedad horizontal los que desarrollan esta norma de acuerdo con los usos y características de cada inmueble. También en los manuales de convivencia y reglamentos internos se describe de forma más detallada el funcionamiento de este órgano de administración.Otras normas han complementado y reformado la legislación referente a los consejos.

Por otra parte, en los reglamentos de propiedad horizontal se determina que en caso de vacío en la legislación de propiedad horizontal se debe acudir a la civil y comercial. Existe jurisprudencia y también doctrina sobre el tema.

La Superintendencia de Sociedades constantemente hace pronunciamientos con relación a las juntas directivas de las sociedades, que pueden orientar en la estructuración de los reglamentos y para interpretar y ampliar la información sobre el tema.

En cuanto a las funciones de los consejos, estas se enuncian en los reglamentos y la misma Ley las menciona en diferentes artículos como es el caso de la imposición de sanciones. Es muy importante tener en cuenta que no todo debe estar contenido en la Ley, como erróneamente se ha creído y que, así como existen normas de orden público que se deben respetar, otras son de la autonomía de la voluntad del primer propietario.  

Los consejos no pueden, ni siquiera por causa de la situación actual generada por la pandemia, salvo las conferidas de manera transitoria por las normas dictadas en el marco de la emergencia por la covid-19, tomarse atribuciones que son propias de la asamblea y por esta razón es que muchos abogados hemos insistido en que cuando se necesite adoptar decisiones que solo competen a la asamblea, esta se debe convocar de manera no presencial o acudiendo al mecanismo de la asamblea por comunicación escrita para tomar estas decisiones.

El consejo no puede por tanto aumentar las cuotas de administración, pues esto depende del presupuesto que apruebe la asamblea.

En cuanto a la conformación del consejo y a la participación de los locales en el mismo, desde luego, estos tienen iguales derechos de participación, pero es la asamblea la que decide de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Por otra parte, sí es posible impugnar las decisiones del consejo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 382 del Código General del Proceso que se refiere a la impugnación de las decisiones que tomen las asambleas, juntas de socios o juntas directivas de cualquier empresa u organización de derecho privado. De otra manera, no se podría ejercer el derecho de contradicción y defensa ante cualquier arbitrariedad de sus miembros.