Ley 675 de 2001 ha sido modificada

La ley 675, que rige el sistema de propiedad horizontal en Colombia, ha sido modificada, desde el pasado 15 de enero, por la ley 2079 de 2021, por medio de la cual se dictan disposiciones en materia de vivienda y hábitat.

En efecto, los artículos 42 a 46 de la ley 2079 de 2021, han modificado los artículos 8, 25, 29, 35 y 36 de la ley 675 respectivamente, para incluir disposiciones relativas a los proyectos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda.

Conforme con el artículo 42 de la ley 2079 de 2001, el artículo 8 de la ley 675, mediante el cual se regula el trámite de obtención de la personería jurídica de la Propiedad Horizontal, tendrá un nuevo parágrafo, mediante el cual se exime a los los proyectos de vivienda de interés social, y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, sometidos al régimen de la P.H., de realizar el trámite para la certificación sobre la existencia y representación legal, pues en esos casos bastará con la suscripción de la escritura pública y posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para la creación de la persona jurídica. 

ARTÍCULO 42. CERTIFICACIÓN SOBRE LA EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. Adiciónese un parágrafo al artículo 8 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará así:

“Artículo 8. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.

La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y. Representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien. este delegue esta facultad. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será . objeto de inscripción en la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

Parágrafo. Los proyectos de vivienda de interés social, y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda estarán exentos del trámite para la certificación sobre la existencia y representación legal descrito en este artículo. En estos casos bastará con la suscripción de la escritura pública y posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para la creación de la persona jurídica”

Por su parte, el artículo 43 de la ley 2079 de 2021 ha incluido un nuevo parágrafo al artículo 25 de la ley 675, para indicar que en los edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, la conformación de la Asamblea General de Copropietarios será potestativa, y que en caso de no constituirse, el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la forma en la cual se tomarán decisiones.

ARTÍCULO 43. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Adiciónese un parágrafo al artículo 25 deJa ley 675 de 2001, el cual quedará así:

“Artículo 25. Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio, agrupación o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios, salvo en los casos en que se exija votación nominal.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

Parágrafo 1. La conformación de la Asamblea General de Copropietarios será potestativa para edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda. En caso de no constituirse Asamblea General de Copropietarios, el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la forma en la cual se tomarán decisiones”.

El artículo 44 de la ley 2079 de 2021 también modifica el artículo 29 de la ley 675, relativo a la participación en pago de expensas comunes necesarias, para incluir un nuevo parágrafo, que permitirá que en las Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, sometidas al régimen de P.H.,  la Asamblea General de Copropietarios o quien haga sus veces, pueda determinar, de manera diferente, cuáles expensas asumirán los copropietarios”.

ARTÍCULO 44. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Adiciónese el parágrafo 4° al artículo 29 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará así:

“Artículo 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

Parágrafo 1. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

Parágrafo 2. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

Parágrafo 3. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

Parágrafo 4. Cuando se trate del régimen de propiedad horizontal de Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, la Asamblea General de Copropietarios o quien haga sus veces, podrá determinar cuáles expensas asumirán los copropietarios”.

El artículo 45 de la citada ley 2079 de 2021 modifica el artículo 35 de la ley 675, en el cual se regula el Fondo de Imprevistos, para incluir un parágrafo que permitirá que en edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda, la creación de este fondo no sea obligatoria sino potestativa.

Artículo 45. FONDO DE IMPREVISTOS. Adiciónese el parágrafo al artículo 35 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará así:

“Artículo 35. Fondo de Imprevistos. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo 1. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

Parágrafo 2. La creación de este fondo será potestativa en edificios o conjuntos de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario de 5 o menos unidades de vivienda”.

Por último, el artículo 46 de la ley 2079 de 2021 modifica el artículo 36 de la ley 675, que indica cuáles son los órganos de dirección y administración de la P.H., para incluir un parágrafo que permitirá, a las propiedades horizontales conformadas por 5 o menos unidades de Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario, no realizar asamblea general, sino solo designar de un administrador, o que todos los propietarios ejerzan como administradores.

ARTÍCULO 46. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. Adiciónese un parágrafo al artículo 36 de la Ley 675 de 2001, el cual quedará. así:

“Artículo 36. Órganos de Dirección y Administración. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.

Parágrafo 1: Para las propiedades horizontales conformadas por 5 o menos unidades de Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario, bastará con la designación de un administrador quien ejercerá sus funciones de conformidad con lo establecido en el Capítulo XI de la Ley 675 de 2001, en ausencia de esa designación, los propietarios actuarán como administradores conjuntos y serán solidariamente responsables por las obligaciones asociadas a ese cargo”.

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